2022年注定是特殊的一年。肆虐的疫情、复杂的地缘政治局势、以及持续处于高位的通胀环境,导致美国的科技行业股票整体遭受重创。
　　
　　作为与科技行业密切关联的数据中心房地产投资信托基金(Data Center REIT,也简称数字地产)成为今年表现最差的房地产行业之一,下跌近30%,这是有记录以来最大幅下降。
　　
　　数字地产行业最主要的客户是科技行业巨头,当这些巨头的财务业绩面临挑战时,他们后期资本支出的力度不可避免地会受到影响。因此,虽然几家数字地产基金的短期业绩依然亮眼,但市场对于他们中长期增长的速度预期下调。与此同时,美国预计未来上升的利息将会提高数字地产的融资成本,也使得数字地产基金相比于债券的吸引力下降。这些综合因素,导致了数字地产基金股价承压。详见表1所示。
　　
　　一、短期业绩依然亮眼
　　
　　如果抛开股价下跌的事实,去分析这些数字地产的基本面,可以看到，这些数字地产基金在2022年第一季度的业绩结果远强于大幅抛售所显示的悲观情绪。
　　
　　Digital Realty实现了连续第二季度创纪录的租赁量,更重要的是,随着现金续约利差(体现数据中心续约价格是否上升的一个参数)实现自2019年第三季度以来的最大增长,其定价能力似乎有所增强。
　　
　　Digital Realty在其季度业绩发布的电话会议上评论道:“我们在本季度的续约利差有了显著和广泛的改善,反映了更健康的定价环境,也反映了我们与客户在数字地产价值主张上的良性互动和理解。定价钟摆正越来越多地回到Digital Realty一边。”
　　
　　事实上,在2020-2021年的8个季度里面,Digital Realty的续约价格一直处于下降区间,充分体现了竞争带来的降价压力。详见图1所示。
　　
　　Equinix也报告了强劲的业绩,并将其全年AFFO(运营收入)增长前景提高到7.2%,比之前的预计增长了20个基点。
　　
　　Iron Mountain执行了35兆瓦的新租赁和扩建租赁——年收入约为4000万美元——现在预计今年的总增加量为130兆瓦,而之前的预计为50兆瓦,这一总数令人印象深刻,使IRM成为该领域的重要玩家之一。详见图2所示。
　　
　　需要说明的是,这几家数据中心房地产投资信托基金共拥有约600个数据中心——占美国投资级数据中心设施的30%——并拥有全球约五分之一的数据中心容量。因此,他们的表现,充分体现了整个第三方数据中心行业的脉动。
　　
　　二、以并购寻求规模优势
　　
　　数字地产行业仍然是并购活动的温床,巨头们希望不断扩充以形成规模效应,并增加与大客户谈判的砝码。
　　
　　Digital Realty在1月份宣布了一笔规模适中的交易,以约20亿美元的价格收购了非洲的数据中心提供商Teraco 55%的股份,这笔交易预计将在2022年对Digital Realty的FFO稀释1%,在2023年实现盈亏平衡。同时,Digital Realty还将一个REIT信托基金在新加坡证券交易所独立公开交易上市。
　　
　　与此同时，Equinix宣布了一项7.05亿美元的交易，在扩展到智利和秘鲁市场时，从Entel收购四个数据中心。这笔交易预计将于2022年第二季度完成。
　　
　　继去年收购了三家房地产投资信托基金后,Digital Bridge近期收购了Switch,利用自己的私募股权平台推动了疯狂购买,迅速提升了自己在行业里的地位。详见图3所示。
　　
　　三、行业需求仍处于中长期稳健发展
　　
　　数字地产行业在2019年、2020年连续两年大幅跑赢房地产行业的平均值之后,遭遇了2021和2022上半年持续跑输大盘的打击,应该说也属于正常的一种周期性回调。从基本面看,行业专家普遍认为,云计算对于数据中心的需求仍然强劲,从历史上看,这种需求也没有受到经济周期太大的影响,数字经济仍然处于快速发展阶段。Gartner对于全球IT投入的预测仍然持续增长,因此,从中长期来看,数据中心的需求依然强劲。详见表2所示。
　　
　　从供给来看,在过去的五年里,数字地产基金的项目开发力度一直没有减缓。数据中心建设项目漏斗在2021年创下历史新高。数字地产基金的项目投入现在已经占所有房地产基金开发项目投入的近15%,而数字地产基金的规模只占整体房地产基金规模的7%,这个开发比例还是相当惊人的。
　　
　　考虑到数字地产在资本层面上的降温,相信后期的建设投入也会有所放缓。在供需逐渐达成一定的平衡后,数字地产行业中长期的健康发展依然可期。不过,行业专家也普遍认为鉴于互联网应用发展速度具备一定的不确定性,对数字地产的需求进行预测的难度,要远比预测工业地产更困难。
　　
　　四、国内IDC与北美数字地产的价格租金比
　　
　　此前的文章写过在美国建设数据中心的成本远高于国内,几乎高了一倍。随后就有朋友探讨美国的机柜租金和国内的比较,似乎并没有高过一倍。我也很好奇,于是就用房地产业常用的价格租金比来做个简单的测算比较。
　　
　　美国的数据中心造价,以芝加哥为例,大约是9000美元每KW。而美国的平均租金(不含电)大约是100美元/KW(统计是95-110美元/KW区间)。这样美国数据中心的价值与月租金比(Priceto RentRatio)),大约是90倍。
　　
　　国内IDC每KW造价大约是4600美元，按6.5的汇率计算，约等于3万元。国内如果要达到和美国同样的价值与月租金比,不含电租金应该在333元左右。
　　
　　从实际来看,国内的租金还是总体会高于这个数字。导致这个现象有以下几个可能的因素:
　　
　　1.美国的资金成本低,导致美国数字地产能以更低成本的资金杠杆来操作项目;
　　
　　2.REIT信托基金本身的税金低,这也是他们固有的优势;
　　
　　3.美国数字地产属于稳健性投资,对于回报要求更低。
　　
　　编辑：Harris